Guide des droits et des démarches administratives
Impôt sur le revenu - Plus-value immobilièreFiche pratique
Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un abattement sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Exemple
Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :
Impôt sur le revenu
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.
Vous êtes concerné dans les cas suivants :
Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes , usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société
Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.).
Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.
Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :
Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l'acquéreur
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.
À noter
la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :
Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2024
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
À noter
Les montants sont différents dans les Dom.À noter
Les montants sont différents dans les Dom.À noter
Les montants sont différents dans les Dom.La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente
Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2023)
Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2023)
Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien
Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.
Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)
Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement par année de détention |
|
|---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
|
Jusqu'à 5 années |
0 % |
0 % |
De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
Au-delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
Au-delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 25 ans. Vous avez réalisé une plus-value de 10 000 €.Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de :1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit 26,4 % (1,65 % x 16)1,6 % pour la 22e année9 % de la 23e à la 25e année, soit 27 % (9 % x 3)Soit un abattement total de 55 %(26,4 % + 1,6 % + 27 %).Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 55 %, soit 5 500 €.Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 4 500 € (10 000 € - 5 500 €).Exemple
Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 30 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.Votre plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu.Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux.Époux
Partenaire pacsé
Concubin
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
Descendant (ou celui de votre conjoint)
Éppoux
Partenaire pacsé
Concubin
Ascendant (ou celui de votre conjoint)
Descendant (ou celui de votre conjoint)
Sur votre plus-value, vous devez payer un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux.
Vous pouvez estimer le montant à payer avec le simulateur suivant :
La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, l'impôt sur le revenu est de 3 800 € (20 000 € x 19 %).Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €.
Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
À savoir
vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale et sur le site impots.gouv.fr.Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
Exemple
Pour une plus-value imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux sont de 3 400 € (20 000 € x 17,20 %).Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de 7 200 € (3 800 € + 3 400 €).À noter
Si vous êtes non-résident , une convention fiscale internationale peut fixer des règles différentes.Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Démarches auprès de l'administration fiscale
Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
Établissement de la déclaration
Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
Montant de la plus-value déclarée par le notaire
Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
Si vous devez faire une déclaration papier
Pour l'année 2023, la déclaration de revenus est terminée.
La déclaration 2024 des revenus de 2023 débutera en avril 2024.
Voir aussi
- Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer [Argent - Impôts - Consommation]
- Impôt sur le revenu : déductions, réductions et crédits d'impôt [Argent - Impôts - Consommation]
- Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine
Question ? Réponse !
Services en ligne et formulaires
- Estimer le montant des impôts à payer sur une plus-value immobilièreAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
- Impôts : accéder à votre espace ParticulierMinistère chargé des finances
- Simulateur de calcul pour 2023 : impôt sur les revenus de 2022Ministère chargé des finances
- Déclaration 2023 en ligne des revenus de 2022Ministère chargé des finances
- Déclaration 2023 complémentaire des revenus 2022Ministère chargé des finances CERFA 11222
- Déclaration 2022 de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliersMinistère chargé des finances CERFA 12359
- Déclaration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtirMinistère chargé des finances CERFA 14968
- Déclaration 2023 de plus-value - Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilièreMinistère chargé des finances CERFA 12358
- Déclaration 2023 de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilièreMinistère chargé des finances CERFA 12357
- Estimer le montant d'une plus-value immobilièreNotaires de France
Où s'adresser ?
- Notaire
- Service d'information des impôts (Pour des informations générales)
- Service en charge des impôts (trésorerie, service des impôts...) (Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier)
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) (Pour obtenir des informations personnalisées)
Pour en savoir plus
- Vendre un bien immobilierMinistère chargé des finances
- Site des impôtsMinistère chargé des finances
- Impôt sur le revenu : dépliants d'informationMinistère chargé des finances
- Brochure pratique 2023 - Déclaration des revenus de 2022Ministère chargé des finances
- Vous vivez à l'étranger et vendez un bien immobilier situé en FranceMinistère chargé des finances
Références
-
Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH) -
Code général des impôts : articles 170 à 175 A
Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus -
Code général des impôts : article 200 B
Taux d'imposition des plus-values immobilières -
Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées -
Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1re cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I) -
Code de la sécurité sociale : article L136-7
Contribution sociale sur les produits de placement (dont les plus-values immobilières : 2° du I) -
Article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017
Abattement exceptionnel pour les zones tendues - Arrêté du 29 décembre 2017 fixant la liste des communes pour l'application de l'abattement prévu à l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
- Bofip-Impôts n° BOI-RFPI-PVI6-10-40 relatif aux exonérations de plus-values immobilières
